Locazioni commerciali: no allo sfratto se morosità dipesa dalla chiusura forzata dell’attività causa covid

Principio di diritto

Il giudizio ha denotato che sussistono i “gravi motivi in contrario” ex art. 665 c.p.c., ostativi alla pronuncia dell`ordinanza di rilascio nel procedimento di sfratto, al ricorrere delle seguenti circostanze:

  • la morosità è dovuta all’effettiva contingenza derivante dall`emergenza sanitaria e dalla connessa normativa restrittiva (chiusure attività), anche considerato quanto disposto dall’art. 91 del D.l. n. 18/2020;
  • necessità di preservare la ripresa dell`attività, anche a tutela dei dipendenti che, al contrario, andrebbero incontro al licenziamento;
  • lo sfratto per morosità intimato in piena emergenza epidemiologica risulta contrario ai valori solidaristici ex art 2 Cost.;

Svolgimento del giudizio

Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida notificato in data 19 ottobre 2021, una Fondazione conveniva in giudizio una società assistita dal nostro studio, chiedendo la convalida dell’intimato sfratto per morosità o in subordine, la concessione dell`ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.

L`intimata società, costituendosi in giudizio, sottolineava come l’immobile fosse stato locato per essere utilizzato (come lo era in concreto) quale locale di intrattenimento danzante e arte varia, attività che comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori.

Veniva inoltre evidenziato come, partire dal 10 marzo 2020, le ben note misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica colpivano duramente l`attività della società, la quale, in quanto operante nel settore dell`intrattenimento, si trovava soggetta a chiusura forzata sino all`11 ottobre 2021 e come la contestata morosità da un lato coincideva con il periodo di chiusura e, dall’altro, era determinata dal fattuale azzeramento degli introiti della società, la quale, proprio quando tornava ad esser consentita la riapertura, si vedeva notificare l`intimazione di sfratto.

Si argomentava, altresì, il ricorrere di una impossibilità parziale sopravvenuta ex art. 1464 c.c., in quanto l’adozione dei suddetti provvedimenti amministrativi di sospensione delle attività ha dato luogo ad un mutamento del sinallagma contrattuale, il quale è risultato sostanzialmente squilibrato in danno della conduttrice, chiedendosi, per l`effetto, di disporre una riduzione del canone nella misura – quantomeno – del 70%.

Infine si chiedeva di valorizzare la coincidenza tra l`eccepito inadempimento e il periodo di emergenza sanitaria da Covid-19, nella determinazione della gravità dell`inadempimento del conduttore ai sensi dell’art. 1455 c.c., anche alla luce di quanto disposto dall’art. 91 del D.L. 18/2020,  secondo cui “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente  decreto  è sempre  valutata  ai  fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti  degli  articoli  1218  e 1223 c.c., della responsabilità del  debitore,  anche  relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”, ritenendosi illogico che il debitore che abbia subito provvedimenti restrittivi possa andare esente da responsabilità per i danni da inadempimento, ed escludere invece che tale esimente possa influire sulla valutazione della gravità dell`inadempimento stesso.

Conclusione

In data 18 novembre 2021, il Tribunale di Milano, accogliendo le tesi difensive della società intimata, rigettava sia la richiesta di convalida di sfratto, sia l`istanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., ordinando il mutamento del rito, in quanto ritenuti sussistenti i gravi motivi contrari alla emissione della ordinanza provvisoria di rilascio.

Lo studio offre la propria consulenza in materia di sfratti e di tutela delle attività colpite dalle limitazioni ministeriali conseguenti all’emergenza epidemiologica da covid-19.