La risoluzione giudiziale del contratto di compravendita

Principio di diritto

Il giudizio ha denotato la mala fede del promittente venditore nell’esercizio del diritto di recesso dal contratto ex art. 1385 c.c., essendo a conoscenza delle modalità di determinazione del prezzo della compravendita, come stabilite nell’atto di assegnazione in proprietà. Ne consegue che era specifico obbligo del promittente venditore verificare la correttezza del prezzo stabilito in contratto e di comunicare al promissario acquirente (come, peraltro, da quest’ultimo espressamente richiesto) le modalità di determinazione del prezzo. In luogo di adempiere la propria obbligazione, il promittente venditore, invece, ha approfittato del decorso del termine per comunicare il proprio recesso (Tribunale di Milano, 16 febbraio 2021).

L’efficacia retroattiva della pronuncia costitutiva di risoluzione rende indebita la prestazione eseguita dal promissario acquirente, con la conseguenza che il promittente venditore deve essere condannato a corrispondere all’attore l’intera somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria (Tribunale di Milano, 16 febbraio 2021).

Svolgimento del giudizio

Con atto di citazione notificato il 9 novembre 2017, un privato, assistito dal nostro studio, conveniva in giudizio – innanzi al Tribunale di Milano – il promittente venditore chiedendo la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare (relativo ad un immobile realizzato in edilizia convenzionata e, conseguentemente, soggetto al vincolo del c.d. prezzo-imposto) e la condanna al  risarcimento dei danni conseguenti all’inadempimento del promittente venditore.

Il promissario acquirente, a titolo di danni ulteriori, ha lamentato il pagamento della provvigione corrisposta al mediatore per la chiusura dell’affare, le spese di registrazione del contratto preliminare e relative imposte nonché il canone di locazione – ed imposte di registrazione – corrisposto a seguito della vendita del proprio immobile volta ad ottenere la necessaria provvista per l’acquisto dell’immobile oggetto del contenzioso in discorso.

Il promittente venditore, costituitosi in giudizio, chiedeva il rigetto delle domande di parte attrice formulando a propria volta domanda riconvenzionale, avente ad oggetto il diritto a ritenere la caparra confirmatoria versata dal promissario acquirente a causa della mancata stipulazione del rogito entro il termine (ritenuto essenziale dal promittente venditore) per causa imputabile al promissario acquirente.

Motivi della decisione

Il Tribunale di Milano, a fronte dell’istruttoria espletata, ha accolto integralmente le tesi difensive sostenute dall’attore.

In particolare, a fronte della scoperta del c.d. prezzo-imposto, gravante sull’immobile oggetto di contratto preliminare di compravendita immobiliare, l’attore diffidava il convenuto a rideterminare il prezzo di vendita, richiesto in sede di contratto preliminare: tuttavia, il promittente venditore, invece di procedere in tale senso, comunicava al promissario acquirente la volontà di recedere dal contratto preliminare e, a differenza del promissario acquirente, non si presentava innanzi al notaio il giorno della convocazione per la stipulazione dell’atto definitivo.

Il promissario acquirente, invitando nuovamente il promittente venditore a quantificare il prezzo di vendita, tenuto conto del vincolo imposto dall’edilizia convenzionata, chiedeva al notaio rogante la fissazione di un nuovo incontro per la stipulazione del rogito ove il promittente venditore, assumendo il decorso del termine essenziale, non si presentava impedendo il perfezionamento dell’atto definitivo.

Il Tribunale di Milano, a seguito dell’istruttoria, imputava quindi al convenuto l’inadempimento dell’obbligazione assunta con il contratto preliminare di compravendita immobiliare, ritenendo non essenziale il termine stabilito dalle parti per la stipulazione del rogito definitivo.

Non solo. Il Tribunale di Milano ha, altresì, ritenuto che alcun inadempimento potesse essere contestato all’attore posto che quest’ultimo si era posto – tramite la corresponsione della caparra confirmatoria, la vendita del proprio immobile e la richiesta di mutuo al fine di reperire la necessaria provvista – nelle condizioni di corrispondere il residuo del prezzo al promittente venditore.

Dal canto suo, il promittente venditore, da un lato, non ha provveduto a calcolare l’esatto ammontare del prezzo di vendita, dall’altro, decideva di non presentarsi alle convocazioni del notaio per la stipulazione del rogito definitivo: nello specifico, il Tribunale di Milano ha ritenuto provata la mala fede del promittente venditore il quale era consapevole dell’esistenza del prezzo imposto gravante sull’immobile.

Il promittente venditore ha quindi approfittato del decorso del termine per comunicare il recesso, incurante delle richieste della controparte di rideterminare, alla luce dei vincoli derivanti dal regime di edilizia convenzionata al predetto, il prezzo di vendita dell’immobile.

Per tale via, a fronte del colpevole inadempimento contrattuale del promittente venditore, la prestazione eseguita dal promissario acquirente (rappresentata dalla consegna della caparra confirmatoria) risulta indebita e, come tale, deve essere restituita con condanna al risarcimento dei danni.

Conclusione

In data 16 febbraio 2021, il Tribunale di Milano, accogliendo le domande dell’attore, risolveva il contratto preliminare di compravendita immobiliare condannando il convenuto alla restituzione della caparra confirmatoria ricevuta nonché al risarcimento di tutti i danni patiti dall’attore in conseguenza dell’inadempimento contrattuale del promittente venditore.

La domanda riconvenzionale veniva integralmente rigettata ed il convenuto veniva, altresì, condannato al pagamento delle spese e competenze processuali.

Lo studio offre la propria consulenza nell’ambito del corretto trasferimento dei diritti reali, nonché la propria assistenza derivante dal mancato puntuale adempimento delle obbligazioni assunte in sede contrattuale.

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