Insussistenza dei diritti di uso esclusivo a favore di un singolo condomino a carico di beni condominiali

PRINCIPIO DI DIRITTO

L’orientamento espresso dalla Sentenza n. 24301 del 16 ottobre 2017 della Suprema Corte secondo cui “l’uso esclusivo” su parti comuni dell’edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c.” con la conseguenza che “tale diritto non è riconducibile al diritto reale d’uso previsto dall’art. 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare cui accede”, è stato superato dalla pronuncia a Sezioni Unite n. 28972 del 17 dicembre 2020 della Suprema Corte, che ha affermato il contrario principio secondo cui “la pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cd. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del “numerus clausus” dei diritti reali e della tipicità di essi” (Corte d’Appello di Milano, Sez. II Civ., 1 marzo 2022, n. 664).

SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO

In data 9 giugno 2020, un Condominio, assistito dal nostro studio, veniva convenuto in giudizio, innanzi alla Corte d’Appello di Milano, da un condomino che chiedeva la riforma della Sentenza di primo grado, emessa dal Tribunale di Milano, in data 14 ottobre 2019, con cui venivano respinte le domande formulate dal condomino attore e venivano parzialmente accolte le domande riconvenzionali formulate dal Condominio convenuto.

Nello specifico, il Tribunale di Milano aveva accertato che il locale caldaia, il locale adibito a raccolta rifiuti ed il cortile sito al primo piano sotterraneo fossero di esclusiva proprietà del Condominio.

L’appellante chiedeva la riforma della Sentenza di primo grado asserendo che la proprietà ovvero l’uso esclusivo dei predetti beni condominiali, sarebbero spettati solo al condomino e non al Condominio.

Costituitosi nel giudizio di appello, il Condominio chiedeva il respingimento dell’appello e delle domande ivi formulate.

In data 1 marzo 2022, la Corte d’Appello di Milano respingeva l’appello proposto e condannava l’appellante al pagamento delle spese legali a favore del Condominio nonché al pagamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del DPR n. 115 del 2002.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L’appello proposto dal condomino mirava ad ottenere una declaratoria di accertamento del diritto di uso esclusivo a favore del condomino appellante del locale caldaia, del locale adibito a raccolta rifiuti e del cortile sito al primo piano sotterraneo.

Il Condominio, in sede di comparsa di costituzione e risposta in appello, affermava, così come in primo grado, che, ai sensi dell’art. 1024 c.c., il diritto d’uso sarebbe un diritto strettamente personale, né perpetuo né trasmissibile, e quindi, la Convenzione del 1965 (stipulata tra le due società costruttrici dell’edificio condominiale), invocata dall’appellante, con la quale si assumeva la concessione in favore della dante causa dell’appellante di un diritto di uso esclusivo sul cortile condominiale (nonché sul locale caldaia e sul locale adibito alla raccolta dei rifiuti che ivi sono stati realizzati), poteva spiegare effetti solo fra gli originari contraenti, con la conseguente estinzione del diritto stesso, a seguito dei successivi trasferimenti dei beni immobili di proprietà dell’appellante cui il diritto di uso esclusivo dei beni condominiali sarebbe stato – a detta del condomino – connesso.

Alla luce della Sentenza n. 24301 del 16 ottobre 2017 della Suprema Corte, la possibilità di riconoscere ad un singolo condomino un diritto di uso esclusivo in capo ad uno o più beni di proprietà condominiale non era esclusa ed anzi, tale diritto veniva riconosciuto come perpetuo e trasmissibile ai successivi aventi causa del condomino che ne fosse stato titolare.

Sennonché, la Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la Sentenza n. 28972 del 17 dicembre 2020, ha ribaltato il precedente orientamento affermando che il diritto di uso esclusivo a favore di un condomino su una parte di un bene condominiale è preclusa dal principio del “numerus clausus” dei diritti reali e della tipicità di essi: di talché, alcun diritto di uso esclusivo avrebbe potuto essere riconosciuto in favore del condomino appellante in danno del locale caldaia, del locale adibito a raccolta rifiuti e del cortile sito al primo piano sotterraneo, in quanto di esclusiva proprietà del Condominio.

La Corte d’Appello di Milano, pertanto, alla stregua del più recente orientamento della Suprema Corte di Cassazione, ha ritenuto che il diritto di uso esclusivo del cortile, contrariamente a quanto sostenuto dal condomino appellante, non costituendo un diritto reale suscettibile di cessione e trasmissione, con efficacia erga omnes, certamente non sarebbe pervenuto all’ultima acquirente dei beni, ovverosia il condomino appellante.

CONCLUSIONE

La Corte d’Appello di Milano, pertanto, con Sentenza n. 664 del 1° marzo 2022, accertava e dichiarava l’inesistenza in capo all’appellante di un diritto di uso esclusivo del cortile posto al primo piano interrato sul quale insistono i locali adibiti a centrale termica e raccolta immondizia, condividendo le determinazioni del Tribunale di Milano secondo il quale non vi erano elementi per escludere dalla presunzione di proprietà comune, ex art. 1117 c.c., il cortile ed i locali a servizio del Condominio che per loro natura e destinazione rimanevano attratti nel novero dei beni elencati nella richiamata disposizione del codice civile.

Di qui, il rigetto integrale dell’appello con condanna alle spese di lite nonché al pagamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del DPR n. 115 del 2002 a carico del condomino appellante.

Lo studio, con una consolidata esperienza in diritto condominiale e nei diritti reali, è disponibile a prestare consulenza ed assistenza in ogni controversia, avanti anche alle giurisdizioni superiori.

 

 

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