Sui trasferimenti immobiliari nel corso di procedimenti di separazione e divorzio

Cenni generali

Nel momento in cui si scioglie il vincolo matrimoniale – ma il discorso vale oggi anche per lo scioglimento dell’unione civile fra persone dello stesso sesso  –  i coniugi possono decidere di trasferire in favore di uno dei due coniugi la proprietà della casa familiare in cui si è svolta la vita coniugale fino alla separazione ovvero di altri cespiti immobiliari comunque riconducibili al loro patrimonio familiare.

Tra l’altro, l’autonomia negoziale dei coniugi, in alternativa al trasferimento dell’intera proprietà, può dirigersi altresì nel senso della costituzione sull’immobile di famiglia di un altro diritto reale, quale, ad esempio, un diritto di usufrutto oppure un diritto di abitazione.

Va altresì premesso che la causa giuridica di un siffatto accordo fra coniugi può essere non solo di natura strettamente patrimoniale e volta a regolare quindi aspetti di carattere economico per la vita post matrimoniale, ma anche in funzione del mantenimento dei figli, non ancora economicamente indipendenti al momento della separazione attuata dai genitori.

La possibilità di trascrivere gli accordi fra coniugi: il principio giurisprudenziale della Suprema Corte di Cassazione e il Protocollo di intesa fra Tribunale di Milano e l’Ordine degli Avvocati di Milano

La giurisprudenza, nel corso degli ultimi anni, si è pronunciata più volte in questa materia: merita, in particolare, di essere ricordato il recente principio giurisprudenziale concernente la possibilità di trascrivere presso la Conservatoria dei registri immobiliari l’accordo di trasferimento della proprietà dell’immobile raggiunto dai coniugi in sede di separazione e confluito all’interno nel verbale di causa della separazione (cfr. Cass. Civ., S.U. n. 21761/2021), senza dunque compiere un nuovo atto davanti al notaio che recepisca tale manifestazione di volontà già formatasi davanti al Tribunale.

Mediante l’esecuzione della trascrizione del verbale di udienza, il trasferimento del diritto di proprietà – idem la costituzione di un altro diritto reale – diventa opponibile ad eventuali terzi acquirenti che abbiano acquistato la proprietà successivamente all’atto giudiziario trascritto che recepisca la volontà dei coniugi (ovvero ad eventuali terzi che sebbene abbiano acquistato prima del trasferimento disposto fra i coniugi in sede di separazione, non abbiano provveduto, a loro volta, alla trascrizione del proprio atto di acquisto prima della trascrizione del verbale di udienza effettuata dai coniugi).

La portata del suddetto principio è oggi recepita ed ulteriormente sviluppata all’interno di recente un protocollo di intesa fra il Tribunale di Milano e l’Ordine degli Avvocati di Milano: invero, i coniugi che, in sede di separazione o divorzio, intendano attuare un trasferimento immobiliare o costituire un altro diritto reale su un bene immobile sono onerati di presentare al Tribunale la “storia del bene” oggetto di tale accordo.

In particolare, per limitarsi agli aspetti più importanti, è necessario documentare:  i) i dati dell’atto di provenienza dell’immobile, ad esempio rogito di acquisto, l’atto di donazione, oppure la dichiarazione di accettazione dell’eredità debitamente registrata, qualora l’immobile fosse pervenuto ai coniugi attraverso un acquisto a titolo di eredità (es. testamento, successione legittima in favore di uno dei due coniugi); ii) l’indicazione dei dati catastali e i confini dell’immobile, ivi comprese le planimetrie; iii) la regolarità delle trascrizioni intervenute; iv) i titoli urbanistici dell’immobile, la certificazione di agibilità e l’attestato di prestazione energetica.

Nel corso della procedura, il Tribunale si riserva la nomina di un ausiliario (verosimilmente un notaio o un avvocato con competenze di tale materia), incaricato di verificare la corrispondenza dei dati dichiarati dai coniugi nel ricorso rispetto alla documentazione sopra richiamata.

A seguito dello studio della documentazione presentata dalle parti, l’ausiliario deve depositare una relazione circa la regolarità della operazione negoziale voluta dai coniugi: in presenza di un parere favorevole del tecnico, il provvedimento del Tribunale recepirà la volontà negoziale dei coniugi e la copia autentica dell’atto giudiziario sarà direttamente trasmessa alla Conservatoria competente sul territorio nazionale per la trascrizione dell’atto giudiziario.

Considerazioni finali

La procedura sinteticamente illustrata può reputarsi sicuramente virtuosa, in quanto concentra ed esaurisce l’intera operazione di trasferimento dell’immobile o di costituzione di un diritto reale fra i coniugi all’interno della fase processuale di separazione, senza, quindi, gravare le parti di dare seguito ad una successiva fase extraprocessuale, con ulteriori costi, per il completamento di un accordo di portata rilevante e già raggiunto davanti al Tribunale.

Inoltre, anche il vaglio effettuato dall’ausiliario nominato dal Tribunale è certamente virtuoso: si consente, invero, ai protagonisti della vicenda di separazione di non incorrere in errori al momento della formazione dell’accordo nonché di prevenire insidie che nella materia immobiliare, caratterizzata da un alto tasso di tecnicismo, frequentemente si profilano.

Lo Studio è a disposizione per ulteriori chiarimenti in ordine a questioni di separazione e di divorzio e nella specifica materia di accordi fra coniugi in materia di immobili, che non solo sta assumendo sempre più una specifica rilevanza all’interno dell’ordinamento giuridico, ma è sempre più spesso il fulcro centrale attorno a cui ruotano i principali interessi economici dei coniugi al momento della separazione.

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