L’ adempimento delle obbligazioni condominiali

Il Caso: la clausola di rinuncia alla solidarietà

Un condominio ha inserito all’interno di un contratto di appalto di opera una clausola negoziale, con la quale l’appaltatore rinuncia al vincolo di solidarietà passiva nei confronti del Condominio committente, con possibilità per il creditore di domandare il corrispettivo unicamente nei confronti dei condomini morosi nei limiti della loro quota; al contempo, l’amministratore condominiale è tenuto a comunicare il nome dei condomini morosi all’appaltatore, a cui questi  deve rivolgere la richiesta di pagamento.

Il Tribunale di Salerno, chiamato a pronunciarsi in primo grado, ha confermato l’ingiunzione di pagamento nei confronti del Condominio, alla quale quest’ultimo si era opposto; di contro, la Corte di Appello di Salerno, con una recente sentenza, ha sovvertito tale decisione, accogliendo l’opposizione al decreto ingiuntivo proposta dal Condominio e ritenendo valida la clausola sopra illustrata, disattesa dal giudice di prime cure.

La  Norma ex art. 63 disp. att. cod. civ.

La vicenda sommariamente descritta consente di fare il punto su un tema importante per la materia condominiale: l’adempimento delle obbligazioni passive di cui il Condominio risulti titolare; si pensi, appunto, ad una comune fattispecie di ristrutturazione su parti comuni dello stabile che obbliga l’amministratore a pagare il corrispettivo dell’opera.

È noto, però, che quando il Condominio risulti inadempiente, l’appaltatore deve recuperare in via coattiva il credito: in argomento, assume rilievo la norma dell’art. 63  disp. att. cod. civ., secondo cui, da un lato, l’amministratore è tenuto a comunicare al creditore non soddisfatto il nome dei condomini morosi (primo comma); dall’altro, il creditore – qui l’appaltatore – deve prima escutere il patrimonio dei condomini morosi e solo in caso di infruttuosità dell’esecuzione può aggredire il patrimonio dei creditori in regola con il versamento degli oneri condominiali (secondo comma).

La ratio di tale norma, operativa nella gestione economica dell’ente condominiale, è chiara nell’attribuire una protezione a quei condomini in regola con il pagamento degli spese condominiali rispetto a quelli morosi, ai quali il legislatore, proprio in ragione della loro posizione debitoria verso le casse condominiali, attribuisce in via principale il debito del Condominio verso i creditori, prevedendo che quelli in regola rispondano in via sussidiaria.

I rapporti fra solidarietà, la parziarietà e la sussidiarietà dell’obbligazione civile

La norma sopra vista pone alcuni problemi di operatività e la necessità chiarire le seguenti categorie giuridiche:

  1. a) la sussidiarietà va tenuta distinta dalla regola della solidarietà: con la prima regola, invero non codificata in via generale nel codice civile, ma prevista solo con riguardo a specifiche ipotesi contrattuali, si prevede che il creditore non possa rivolgersi ai debitori in modo indistinto per ottenere l’adempimento della prestazione, ma sia tenuto a rispettare un ordine di preferenza nella richiesta di pagamento (c.d. beneficium ordinis) oppure nell’escussione dei patrimoni dei debitori ( c.d. beneficium excussionis ).

Merita di essere precisato come l’istituto in questione non operi solo nel contesto della disciplina del condominio, ma anche in altri ambiti tipici del diritto civile: è nota, ad esempio, la sussidiarietà in tema di rapporto fideiussiorio, dove appunto il creditore, prima di rivolgere la richiesta di adempimento al garante personale, deve richiedere l’adempimento al debitore principale e solo ove esso sia infruttuoso, può agire verso il fideiussore;

  1. b)la solidarietà, invece, (art. 1292 c.c.) opera come regola generale di adempimento nelle obbligazioni plurisoggettive e comporta che ciascun debitore è tenuto ad adempiere la medesima prestazione per intero, salvo l’esercizio del regresso una volta adempiuta l’obbligazione verso gli altri coobbligati nei limiti della quota di ciascuno.

Salvo approfondimenti non possibili in questa sede, tale regola non si pone in termini alternativi con la sussidiarietà sopra vista, potendo invece coesistere con questa. Si consideri l’esempio di più debitori, garantiti da un unico fideiussore: qui, il creditore deve rivolgersi prima ai debitori principali e successivamente al fideiussore, ma nei confronti dei primi può certamente esigere il pagamento per intero in modo indistinto secondo la regola della solidarietà;

  1. c)la parziarietà dell’obbligazione (art. 1314 c.c.) invece opera in via residuale e si pone in alternativa a quella della solidarietà, perché il creditore non può esigere l’adempimento per l’intero da ciascun debitore, ma può domandare a ciascun di essi soltanto la propria quota di debito. Tuttavia, va precisato che anche con riguardo alla parziarietà dell’obbligazione può operare la regola della sussidiarietà sopra vista: il classico esempio è costituito proprio dalla disposizione dell’art. 63 disp. att. cod. civile, in cui fra tutti i condomini obbligati in via parziaria, cioè ciascuno per la propria quota di debito, il legislatore prevede che in via prioritaria debbano essere escussi quelli morosi.

Proprio nella materia condominiale, la giurisprudenza ha statuito, attraverso un filone ormai consolidato, che le obbligazioni del condominio hanno natura parziaria, avendo cura di precisare che “È proprio la stretta correlazione esistente tra l’obbligo dei condomini di sostenere le spese condominiali ed il diritto dominicale che lega pro quota il singolo partecipante alle parti ed ai servizi comuni, che comporta che il condomino debba vedere limitata la misura della propria responsabilità in rapporto alla misura della propria partecipazione “ (da ultimo, Cassazione Civile, 9 giugno 2017, n. 14530, in precedenza la questione è stata risolta dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la pronuncia dell’ 8 aprile 2008, n. 9148).

Brevi osservazioni finali

In virtù delle considerazioni ora svolte, si possono compiere due riflessioni conclusive.

In primo luogo, la previsione dell’art. 63 disp. att. cod. civ. non deroga in senso stretto alla fattispecie generale sulla solidarietà che per vero, come visto sopra, neppure il diritto vivente riteneva operativa con riguardo alla fattispecie condominiale; più precisamente, la norma in questione introduce un meccanismo di sussidiarietà fra più condomini obbligati in via parziaria. Del resto, se un Condominio non avesse condomini morosi, il creditore non potrebbe chiedere l’intero ammontare della prestazione pecuniaria a ciascuno dei condomini, ma dovrebbe rispettare la parziarietà dell’obbligazione, chiedendo a ciascuno di essi la propria quota di debito in sintonia con quanto affermato anche in sede giurisprudenziale.

In secondo luogo, si può ritenere che anche la clausola negoziale oggetto della decisione qui in commento sia espressiva della norma legislativa; in verità, quand’anche il contratto stipulato da un Condominio non contempli una pattuizione specifica nel senso sopra indicato, il creditore, in virtù della norma ex art. 63 disp. att., non potrebbe agire verso tutti i condomini, ma sarebbe chiamato a rispettare l’ordine fissato dal legislatore, aggredendo prioritariamente il patrimonio dei condomini morosi.

In conclusione, l’aspetto di novità di una tale pattuizione, inserita direttamente nel programma contrattuale, ha probabilmente il vantaggio di anticipare il momento in cui il creditore debba rivolgersi al condomino moroso: non aspettare la fase esecutiva di infruttuosità del pagamento da parte del Condominio, quindi quando il creditore ha già un titolo esecutivo per aggredire materialmente il patrimonio dei debitori, ma fin dal momento iniziale di insorgenza dell’obbligazione di pagamento, in cui, dunque, già la prima richiesta di messa in mora può essere rivolta al condomino moroso.

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